21世紀經(jīng)濟報道記者孔海麗北京報道

保障性租賃住房作為“住有所居”的重要力量，自去年上升為國家戰(zhàn)略以來，頂層設(shè)計不斷完善，金融支持逐漸豐富，各地也在因城施策，陸續(xù)探索更加靈活、有效的供應(yīng)路徑。

近日，北京市人民政府印發(fā)《關(guān)于存量國有建設(shè)用地盤活利用的指導(dǎo)意見（試行）》，創(chuàng)新提出了8項支持政策，明確在重點功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點周邊，鼓勵利用現(xiàn)狀建筑改建保障性租賃住房。

這是繼長沙和成都實踐“存量住房納入保障性租賃住房后，不計入家庭限購套數(shù)”后，又一個城市在增加保障性租賃住房方面的創(chuàng)新探索，預(yù)計將有效拓展供應(yīng)渠道。

業(yè)內(nèi)人士認為，各地因城施策盤活閑置存量，建立起保障性租賃住房長效籌集機制，不僅優(yōu)化了供應(yīng)結(jié)構(gòu)，還兼顧了房源的便利性與實用性，此類政策性與市場化并重的創(chuàng)新舉措有望進一步推廣落實。

存量房加入供應(yīng)圖譜

北京這份《指導(dǎo)意見》提到，對已建成投入使用且符合本市建設(shè)用地功能混合使用相關(guān)規(guī)定的存量建筑可進行功能轉(zhuǎn)換，重點功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點周邊，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、落實建筑規(guī)模增減掛鉤要求、滿足安全要求的前提下，鼓勵利用現(xiàn)狀建筑改建保障性租賃住房。

值得注意的是，對轉(zhuǎn)換為建設(shè)保障性租賃住房的土地，給予土地出讓價款的優(yōu)惠，明確“企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地經(jīng)批準(zhǔn)變更土地用途建設(shè)保障性租賃住房的，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，不變更土地用途，用于建設(shè)保障性租賃住房的，不補繳土地價款?！?/p>

“北京作為全國第一個提出減量發(fā)展的超大型城市，在探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過程中，要‘從增量型主導(dǎo)的外延式數(shù)量型發(fā)展，向著存量型主導(dǎo)的內(nèi)涵式質(zhì)量型發(fā)展邁進’?！盜CCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，在這樣的背景下，鼓勵利用現(xiàn)狀建筑改建保障性租賃住房，符合城市更新的基本邏輯，即通過系統(tǒng)性活化升級改造，改善空間屬性，深度挖掘并提升存量資產(chǎn)價值。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，選擇重點功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點周邊，利用現(xiàn)狀建筑改建租賃房源，這一方式可以充分利用現(xiàn)在利用率不高的建筑，包括部分空置率較高的商業(yè)項目，讓其以更為合理的形式進入租賃市場；另一方面，由于地理位置相對更靠近軌道交通，也有利于租賃人群的出行。

與此同時，北京此次政策明確將建設(shè)保障性租賃住房作為存量建設(shè)用地及建筑轉(zhuǎn)換的方向之一，在提高國有建設(shè)土地使用效率的同時，有利于推動保障性租賃住房的發(fā)展。行業(yè)人士認為，預(yù)計未來其他城市建設(shè)較為成熟的地區(qū)，或?qū)㈥懤m(xù)推出鼓勵存量土地或建筑轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房的相關(guān)政策。

趙然說，以存量建筑改建保障性租賃住房也是國家籌集保障性租賃住房的五大渠道之一，可以保障新市民、青年人的基本租住需求，完善城市功能。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，籌集保障性租賃住房的五大渠道除了包括集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房之外，推動存量閑置房屋轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房的舉措更是靈活應(yīng)用在市場實踐中。

此前，東莞提出將閑置的公租房、拆遷安置房等房源用作保障性租賃住房，包括租賃住房和公寓、政府公房和機關(guān)企事業(yè)單位宿舍、老舊小區(qū)和城中村存量住房等。

重慶特別明確，引導(dǎo)市場主體積極參與保障性租賃住房建設(shè)，以盤活存量為主，優(yōu)先利用公租房、公房、安置房、居民住房等，支持將政府閑置的各類住房和符合條件的市場住房盤活用作保障性租賃住房。

鄭州支持村集體經(jīng)濟組織成立住房租賃服務(wù)公司，承租城中村居民的拆遷安置房用作保障性租賃住房。

長沙和成都則探索盤活存量市場租賃住房資源，“存量房屋盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計算”的政策，有效拓展了租賃住房供給渠道，促進租購并舉。

公募REITs拓展資金渠道

保障性租賃住房的另一個重要節(jié)點，體現(xiàn)為首批保障性租賃住房REITs正式公開發(fā)售，這也標(biāo)志著我國保障性租賃住房產(chǎn)業(yè)“投-融-建-管-退”的閉環(huán)正式合攏。

國內(nèi)首批保障性租賃住房REITs于8月16日公開發(fā)售，受到了市場資金的追捧，千億資金參與搶籌，投資者類型涵蓋了券商、保險、公募、私募以及銀行、信托等大部分金融機構(gòu)。

保障性租賃住房從建設(shè)、改造到運營，往往需要大量的資金投入，且周期較長，僅靠租金收入短期內(nèi)難以收回成本，這一問題也使得部分企業(yè)對于保障性租賃住房項目的投入持觀望態(tài)度。

公募REITs作為一種盤活存量資產(chǎn)的重要工具，有利于降低政府和企業(yè)杠桿，也有助于拓寬居民的投資渠道?！氨Ｕ闲宰赓U住房公募REITs的發(fā)行能夠解決資金退出的問題，形成模式閉環(huán)，能夠增加企業(yè)參與建設(shè)、改造項目的積極性。”貝殼找房高級分析師黃卉告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，保障性租賃住房REITs有利于吸引社會資本共同參與保障性租賃住房的投資。

“推進保障性租賃住房REITs項目試點，是落實國家關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度決策部署的有效政策工具。”證監(jiān)會指出，保障性租賃住房REITs有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源，更好吸引社會資本參與，促進行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

住建部信息顯示，40個重點城市將在“十四五”期間建設(shè)保障性租賃住房共計650萬套（間），多數(shù)城市的保障性租賃住房計劃占新增住房的比重達30%，巨量的供應(yīng)規(guī)模正在倒逼保障性租賃住房向?qū)I(yè)化、市場化轉(zhuǎn)型。

搭乘政策的暖風(fēng)，各地也正在加快探索保障性租賃住房REITs試點。據(jù)悉，浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個省份都在加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策中明確提出支持開展保障性租賃住房REITs試點；上海、重慶、杭州、西安等地區(qū)也有保障性租賃住房企業(yè)正在積極籌備參與公募REITs試點，預(yù)計未來將逐步登陸資本市場。

克而瑞研究員房玲認為，保障性租賃住房REITs的快速發(fā)展，將能使我國的住房租賃企業(yè)“輕裝上陣”，真正意義上實現(xiàn)“開發(fā)、運營、金融退出”的可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)閉環(huán)模式。同時，由于公募REITs執(zhí)行長期投資策略，具備專業(yè)的、主動的資產(chǎn)管理水平，因此有助于住房租賃市場的專業(yè)化發(fā)展，從而有效緩解整個房地產(chǎn)市場的波動，助力我國“十四五”期間新增保障性租賃住房目標(biāo)的完成。