21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏北京報(bào)道  12月11日至12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在京舉行，系統(tǒng)部署了2024年經(jīng)濟(jì)工作。

對(duì)于頗受關(guān)注的房地產(chǎn)問(wèn)題，會(huì)議指出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，要把推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興有機(jī)結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)各類要素雙向流動(dòng)，推動(dòng)以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，形成城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局。

房地產(chǎn)業(yè)體量龐大，上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，與宏觀經(jīng)濟(jì)政策、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、民生改善計(jì)劃息息相關(guān)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，如何理解房地產(chǎn)領(lǐng)域的“先立后破”？城鎮(zhèn)化的內(nèi)容形式在發(fā)生哪些變化？“三大工程”將提供哪些新的增長(zhǎng)動(dòng)能？近日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者就上述問(wèn)題專訪了中國(guó)區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)馮奎研究員。  

“三大工程”帶動(dòng)新增投資超萬(wàn)億

《21世紀(jì)》：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)明年要“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”。如何理解房地產(chǎn)領(lǐng)域的“先立后破”？

馮奎：房地產(chǎn)領(lǐng)域的“立”，至少包括產(chǎn)業(yè)地位、救急政策、新動(dòng)能培育、制度建設(shè)等層面的“立”。要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)、保民生、防風(fēng)險(xiǎn)的正面、積極的意義，絕不能將房地產(chǎn)“妖魔化”。要積極培育房地產(chǎn)的新動(dòng)能，比如近期在一些大城市正在實(shí)施的保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等。政策層面和行業(yè)層面要共同發(fā)力，支持“房地產(chǎn)+”或“+房地產(chǎn)”，以壯大新動(dòng)能。關(guān)鍵還要逐步建立一套有利于房地產(chǎn)發(fā)展的監(jiān)管制度體系。

房地產(chǎn)領(lǐng)域的“破”，我理解是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、平穩(wěn)壓降產(chǎn)能、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)再造。

《21世紀(jì)》：今年以來(lái)，“三大工程”已在多個(gè)重要會(huì)議中被提及，這釋放出怎樣的信號(hào)？從釋放新消費(fèi)、穩(wěn)增長(zhǎng)的角度看，“三大工程”能否為經(jīng)濟(jì)提供新的增長(zhǎng)動(dòng)能？

馮奎：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力大，部分房企、居民資產(chǎn)負(fù)債表收縮，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、抵押補(bǔ)充貸款（PSL）、專項(xiàng)債和市場(chǎng)化資金等，推動(dòng)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”，能夠助力經(jīng)濟(jì)走出困境，并且積蓄未來(lái)的發(fā)展動(dòng)能?！叭蠊こ獭睂⒋钶d新科技、新材料等，因而也是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化加深融合的新場(chǎng)景建設(shè)，能牽引帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在勞動(dòng)力生活質(zhì)量、土地高效利用等方面，“三大工程”能夠改善生產(chǎn)要素條件，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，也有利于從供給側(cè)為發(fā)展注入新動(dòng)能。

初步測(cè)算，2024年，這“三大工程”建設(shè)能夠帶動(dòng)的新增投資超過(guò)1萬(wàn)億，拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)左右。除了經(jīng)濟(jì)意義，“三大工程”也具有社會(huì)民生等多方面的意義，是將城市化做實(shí)、做深、做優(yōu)的抓手，反映出中國(guó)特色的“深度城市化”具有巨大潛能待以釋放。

市場(chǎng)企穩(wěn)尚需時(shí)間

《21世紀(jì)》：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)兩年將房地產(chǎn)置于“化解風(fēng)險(xiǎn)”的工作大項(xiàng)下，這說(shuō)明房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)值得長(zhǎng)期關(guān)注。在化解風(fēng)險(xiǎn)方面，未來(lái)將有哪些政策舉措？

馮奎：過(guò)去20年，房地產(chǎn)發(fā)展中積累了一些深層次問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)，化解其風(fēng)險(xiǎn)顯然并非一兩年即可完成。風(fēng)險(xiǎn)因時(shí)而變，過(guò)去“防風(fēng)險(xiǎn)”主要是防止房地產(chǎn)過(guò)快上漲，現(xiàn)在是防止其過(guò)快下跌，實(shí)質(zhì)就是要保持行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。過(guò)快上漲與過(guò)快下跌，共同反映了房地產(chǎn)內(nèi)生機(jī)制不健全、外部監(jiān)管不到位。

當(dāng)前“化解風(fēng)險(xiǎn)”的政策重點(diǎn)主要是加大金融支持力度、改善房地產(chǎn)需求等，以后重點(diǎn)應(yīng)該是越來(lái)越多轉(zhuǎn)向根本性的制度建設(shè)，方向就是要健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，通過(guò)明確監(jiān)管主體、監(jiān)管范圍、監(jiān)管內(nèi)容等，構(gòu)筑房地產(chǎn)健康運(yùn)行的“堤壩”。

《21世紀(jì)》：近期，監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)合理融資需求的支持，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也有相關(guān)的提法。房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性是否會(huì)受益于量化寬松的大環(huán)境而有所改善？

馮奎：2023年前三季度，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額同比增長(zhǎng)10.9%；而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款增速則同比下降11.0%。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這更加清晰顯示了決策層的態(tài)度和決心。從近期調(diào)研中看，一部分房企已得到改善，特別是那些正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行機(jī)構(gòu)對(duì)其惜貸、抽貸、斷貸情況正在減少。

當(dāng)前房地產(chǎn)流動(dòng)性困難，情況復(fù)雜，還需要更多更有針對(duì)性的工具和手段。比如，在新的政策工具方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)難以處置，是否可嘗試由政府與銀行機(jī)構(gòu)合作，通過(guò)購(gòu)買的方式，將部分房企的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)租房的房源，提供給進(jìn)城農(nóng)民工、新市民、剛畢業(yè)的大學(xué)生？在更有針對(duì)性方面，政府要求銀行向房地產(chǎn)企業(yè)提供信貸支持，要進(jìn)一步研究為什么銀行并不積極參與？等等。

《21世紀(jì)》：自2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)歷了兩年多的深度調(diào)整。短期來(lái)看，按照現(xiàn)有的政策舉措，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)有所復(fù)蘇？

馮奎：這涉及對(duì)關(guān)鍵指標(biāo)的理解。2003年，房地產(chǎn)業(yè)第一次被確立為支柱產(chǎn)業(yè)。過(guò)去20年，其占GDP的比重從4.5%左右持續(xù)攀升，一度穩(wěn)定在6.5%-7%的水平?？偟内厔?shì)特征是：螺旋式增長(zhǎng)是主線，周期性波動(dòng)是規(guī)律。但現(xiàn)在有兩方面發(fā)生變化，一是占GDP比重的區(qū)間值要調(diào)降，二是市場(chǎng)的企穩(wěn)可能還需要更長(zhǎng)時(shí)間。

所以，從房地產(chǎn)企業(yè)的基本面來(lái)看，復(fù)蘇和成長(zhǎng)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。更重要的是，我們衡量復(fù)蘇，既要看量，還要看質(zhì)。房地產(chǎn)提供了一個(gè)空間，這個(gè)空間能否搭載新功能、新技術(shù)、新產(chǎn)品，能否成為新質(zhì)生產(chǎn)力的重要載體？這對(duì)于復(fù)蘇來(lái)說(shuō)，意義更大。

“新市民”融入城市成為城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)

《21世紀(jì)》：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要把推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興有機(jī)結(jié)合起來(lái)。怎樣理解這兩者的結(jié)合？這一舉措將釋放哪些新的增長(zhǎng)動(dòng)能？

馮奎：首先要看到，新型城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村全面振興作為兩大戰(zhàn)略或兩組政策體系，都有各自政策支持的重點(diǎn)方向，在實(shí)際工作中容易造成割裂。在調(diào)研中，我聽到有的市縣級(jí)政府部門對(duì)此確實(shí)有困惑。

兩者的結(jié)合，實(shí)質(zhì)在于打破城鄉(xiāng)間長(zhǎng)期以來(lái)存在的制度壁壘，使勞動(dòng)力、資金、技術(shù)、土地、數(shù)據(jù)等要素能充分流動(dòng)起來(lái)。這種流動(dòng)，因?yàn)槟芨纳乒┙o側(cè)的條件，就可為中長(zhǎng)期的發(fā)展創(chuàng)造更好的條件，比如過(guò)去從事傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民，因掌握新的技術(shù)成為新農(nóng)民或產(chǎn)業(yè)工人，人力資本的價(jià)值就必然反映到增長(zhǎng)上去。從需求側(cè)來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)設(shè)施與服務(wù)投資的增量提質(zhì)、城市設(shè)施向鄉(xiāng)村延伸并形成一批新項(xiàng)目等，都會(huì)拉動(dòng)投資。

從全國(guó)角度來(lái)講，城鎮(zhèn)居民人均收入是農(nóng)村居民的2倍以上，農(nóng)民變市民后，隨著收入增加，加上醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)的跟進(jìn)，他們更有能力、更有意愿消費(fèi)，潛在的消費(fèi)需求如住房、購(gòu)置汽車家電等得到釋放，總消費(fèi)需求也會(huì)增加。從全要素生產(chǎn)率看，亞洲生產(chǎn)率組織和國(guó)內(nèi)學(xué)者測(cè)算，1978年以來(lái)TFP（全要素生產(chǎn)率）年均增長(zhǎng)率在3%以上，有四分之三甚至更多源于體制改革與對(duì)外開放。這里的體制改革又主要發(fā)生在城鄉(xiāng)領(lǐng)域。

《21世紀(jì)》：從中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著人口、城鎮(zhèn)化等紅利的減弱，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)能來(lái)自于哪些方面？

馮奎：我國(guó)的人口總量雖見頂，但是人口基數(shù)大，人群分化帶來(lái)的各類細(xì)化需求正在出現(xiàn)。城鎮(zhèn)化速度雖放緩，但城鎮(zhèn)化的內(nèi)容形式在發(fā)生變化，比如幾億“新市民”融入城市成為城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)。這些方面的情況都對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)影響，套用一句話，房地產(chǎn)的時(shí)代過(guò)去了，但時(shí)代的房地產(chǎn)尚在成長(zhǎng)。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力來(lái)自于投入、產(chǎn)品、工藝、市場(chǎng)、組織等各個(gè)方面的創(chuàng)新。從投入上說(shuō)，新市民、農(nóng)民、退休人員等群體龐大，社會(huì)資本如何參與房地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，目前還沒(méi)有破題。從產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，過(guò)去講的比較多的是住宅，未來(lái)住宅產(chǎn)品與商業(yè)、辦公、旅館、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛這其中的一項(xiàng)或幾項(xiàng)能否組合起來(lái)？從工藝來(lái)說(shuō)，工廠化、“模塊”化的房地產(chǎn)生產(chǎn)方式會(huì)不會(huì)興起？從市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，更細(xì)分的市場(chǎng)一定會(huì)不斷涌現(xiàn)，里面會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一批房地產(chǎn)的“隱形冠軍”？從組織來(lái)說(shuō)，全國(guó)85%的房企開發(fā)投資量只有總量的5%，這些中小房企過(guò)去走的“小而全”的路子。隨著一批這類企業(yè)淘汰出局，房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)形成新的組織模式。

《21世紀(jì)》：從內(nèi)外環(huán)境變化及行業(yè)自身發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)發(fā)展模式包含哪些內(nèi)容？

馮奎：中央提出構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的方向與要求已經(jīng)明確，房地產(chǎn)發(fā)展模式的具體內(nèi)容越來(lái)越豐富與具象，但這個(gè)模式究竟是什么可能還需要探討。我們初步研究，房地產(chǎn)發(fā)展模式的目標(biāo)就是以人為本，讓人民有房子住，讓越來(lái)越多的人有越來(lái)越好的房子住。從重點(diǎn)內(nèi)容看，主要應(yīng)包括多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉等；從制度體系方面看，在投資、建設(shè)、銷售、出租、使用、體檢、更續(xù)、拆遷等所有環(huán)節(jié)，要有適用于新發(fā)展模式的法律、政策、制度等；從機(jī)制運(yùn)行看，房地產(chǎn)與財(cái)政、貨幣、區(qū)域、土地等政策的“觸發(fā)”與聯(lián)動(dòng)機(jī)制更加成熟、更加完備。