隨著年底的臨近，北京樓市也進(jìn)入了沖刺階段。在這個關(guān)鍵時期，北京出臺樓市新政，為市場注入了新的活力。近日，北京調(diào)整優(yōu)化住房政策，涉及降低首付款比例、延長貸款年限、下調(diào)房貸利率、優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)等，力度之大，超出市場預(yù)期。北京商報記者于近期走訪北京在售樓盤發(fā)現(xiàn)，寒冷天氣未能阻擋購房者的熱情，售樓處“人聲鼎沸”再次回歸，各大在售項(xiàng)目的到訪量及成交量頗為喜人，有銷售兩天賣了20多套，全員取消年底休假更是常態(tài)。受新政影響，北京新房市場年末“翹尾”成為眾多一線營銷人員的一致判斷。那么這波年末“翹尾”行情是否會延續(xù)到2024年的“小陽春”？

銷售周末全部取消休假

隨著新政策的出臺，售樓處再次變得熱鬧起來。人們紛紛涌向售樓處，想要了解新政策的具體內(nèi)容和購房的優(yōu)惠政策。售樓處的銷售人員也忙碌起來，為前來咨詢的客戶解答各種問題。

“自‘認(rèn)房不認(rèn)貸’熱度消退后，這樣的忙碌在近兩個月的北京樓市中不多見?！蹦逞肫笤诰╉?xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人李卓告訴北京商報記者，與“認(rèn)房不認(rèn)貸”客戶連夜進(jìn)場不同，受寒冷天氣影響，此次熱度在政策首個周末集體釋放。“前后對比來看，新政落地后的首個周末相比之前周末的話，成交量提升近兩倍，兩天賣了二十多套。”

李卓稱，新政在首付和利率兩大端口進(jìn)一步降低了購房者的入場壓力，之前存在猶豫的部分購房者開始選擇入市。受新政影響，購房者的包容度也變高了，例如對樓層位置、邊戶還是中間戶、窗外可視景觀等此類的接受度也有所提高。

北京商報記者于近期走訪北京在售樓盤，在位于朝陽東壩的保利天匯項(xiàng)目售樓處，也得到了類似的答案——周末一天大概成交十多套。因?yàn)槿颂?，銷售人員忙不過來，記者到訪后，只能先跟著“旁聽”，將近20分鐘，才有空閑的銷售人員前來講解。

據(jù)保利天匯銷售人員李向東介紹，僅他個人一上午就帶看了八組客戶，十幾個銷售在這個周末全部取消休假，周末一天大概成交十余套，周日估計(jì)也是這個體量。

政策出臺的首個周末，位于豐臺的龍湖建工·九里熙宸項(xiàng)目累計(jì)到訪近150組，環(huán)比上升逾100%。九里熙宸項(xiàng)目銷售人員齊鵬告訴北京商報記者，本次政策利好力度大、反饋速度快、覆蓋范圍廣，無論是77㎡兩居的剛需客戶，還是120㎡洋房大戶型的改善客戶，都可以享受到首付下降、利率下調(diào)的紅利，周末兩天項(xiàng)目累計(jì)成交了12套。

寒潮來襲，未能阻擋購房者的熱情。在售樓處內(nèi)，人們紛紛詢問著各種問題，如房屋的價格、戶型、地理位置等。銷售人員則耐心地解答著每一個問題，并詳細(xì)介紹了新政策的具體內(nèi)容和購房的優(yōu)惠政策。一些購房者還現(xiàn)場簽訂了購房合同，表達(dá)了對新政策的認(rèn)可。

“降門檻”但也“提杠桿”

住房政策優(yōu)化為市場注入新的活力，北京樓市熱度明顯提升，各大在售項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)的背后，可以看到新政所帶來的拉動與“變化”。

在房地產(chǎn)市場中，項(xiàng)目到訪量與成交量之間的關(guān)系一直備受關(guān)注。然而，北京商報記者在走訪中了解到，新政落地后，這兩個指標(biāo)之間并不是成正比關(guān)系。部分項(xiàng)目即使到訪量很高，也不一定能夠轉(zhuǎn)化為實(shí)際的成交量。

對此，某TOP20房企的北京營銷負(fù)責(zé)人趙宇告訴北京商報記者，此次新政的核心是“降門檻”，但也“提杠桿”。通過降低貸款利率，降低首付款比例，延長貸款年限，讓購房者上車門檻變低。但首付降低了，意味著貸款比例更高。對于加杠桿這件事，大家現(xiàn)在還是特別謹(jǐn)慎。

可以看到，新政落地后，市場環(huán)境發(fā)生了變化。但購房者的購房決策也受到多種因素的影響，除了樓盤的品質(zhì)、價格等因素外，購房者的經(jīng)濟(jì)狀況、購房需求、購房預(yù)算等因素也會對購房決策產(chǎn)生影響。

另有市場觀點(diǎn)認(rèn)為，此次政策的拉動效果是漸進(jìn)式的，“認(rèn)房不認(rèn)貸”釋放的是資格問題，有“等待”的存量需求入場，而新政更多還是在存量需求里面去調(diào)動。

另外一個“變化”，在于剛需客群釋放優(yōu)于改善客群。按照市場研判，對于首次置業(yè)的買家來說，新政落地的影響相對有限，此次新政更利好改善客群。北京商報記者也在新政落地當(dāng)晚采訪到一位有首次置業(yè)需求的購房者，其表示，新政并不會影響到他的購房決策，首付款比例下調(diào)，買房月供也會變動，買房計(jì)劃并不會因此而提前。

針對上述情況，趙宇直言，改善客群決策周期要更長，剛需客群決策周期會短一些。此外，北京目前可供選擇的項(xiàng)目也較為充足，改善需求會在接下來的一段時間持續(xù)釋放。

“翹尾”行情能否延續(xù)

雖然購房者層面仍保持謹(jǐn)慎，但受新政影響，北京新房市場年末“翹尾”成為眾多一線營銷人員的一致判斷。

那么這波年末“翹尾”行情是否會延續(xù)到2024年的“小陽春”？

對于2024年“小陽春”的到來，李卓等營銷負(fù)責(zé)人也表示肯定。

李卓稱，根據(jù)市場周期性變化，傳統(tǒng)“小陽春”受季節(jié)因素影響，在經(jīng)歷了漫長的寒冬之后，積壓需求會隨著春天的到來集中釋放。而且每年初購房者的置業(yè)信心會比較強(qiáng)，因此，2024年傳統(tǒng)的“小陽春”還會出現(xiàn)。

除周期因素外，新政利好起到至關(guān)重要的作用。在李卓看來，此次北京的普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，二手房置換打開了窗口。隨著政策的落地，二手房市場迎來了新的機(jī)遇。

根據(jù)政策要求，北京對普宅的建筑面積、價格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了上調(diào)。調(diào)整后，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在144平方米（含）以下，5環(huán)內(nèi)成交價格在85000元/平方米（含）以下、5—6環(huán)成交價格在65000元/平方米（含）以下、6環(huán)外成交價格在45000元/平方米（含）以下的住房視為普宅。

普通住宅與非普通住宅的界定，對于購房者來說意義重大，此前的被“豪宅”化，買房置換需要更充足的“底氣”。此次調(diào)整后，據(jù)機(jī)構(gòu)測算，北京全市普宅占比將從約三成提高到約七成?！岸址拷灰谆钴S，新房市場‘小陽春’可期?！崩钭咳缡钦f道。

來源：北京商報記者：王寅浩