李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

3月5日，十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議在京開(kāi)幕。今年的政府工作報(bào)告在部署2024年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體要求和政策取向時(shí)提出，加大宏觀調(diào)控力度，統(tǒng)籌擴(kuò)大內(nèi)需和深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，統(tǒng)籌新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，統(tǒng)籌高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全，切實(shí)增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力、防范化解風(fēng)險(xiǎn)、改善社會(huì)預(yù)期，鞏固和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好態(tài)勢(shì),持續(xù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)。

強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)防風(fēng)險(xiǎn)

作為關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在統(tǒng)籌多維度發(fā)展、改革、穩(wěn)定方面扮演著極其重要的角色。此次報(bào)告中，對(duì)房地產(chǎn)的表述首先強(qiáng)調(diào)的是“穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險(xiǎn)隱患”，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這一基調(diào)延續(xù)了2023年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范的基調(diào)。

值得注意的是，此次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險(xiǎn)隱患”，意味著經(jīng)歷20多年的規(guī)模高速擴(kuò)張之后，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有所暴露。而風(fēng)險(xiǎn)暴露是新舊模式轉(zhuǎn)換、推陳出新的必經(jīng)之路。政策需要應(yīng)對(duì)的是將一個(gè)一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，特別是房企違約風(fēng)險(xiǎn)有序處置，采取企業(yè)自救、債務(wù)重組、收并購(gòu)、破產(chǎn)清算等手段各個(gè)擊破，避免風(fēng)險(xiǎn)無(wú)序蔓延。

報(bào)告還提出了“健全風(fēng)險(xiǎn)防控長(zhǎng)效機(jī)制”，即適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度；完善全口徑地方債務(wù)監(jiān)測(cè)監(jiān)管體系，分類(lèi)推進(jìn)地方融資平臺(tái)轉(zhuǎn)型；健全金融監(jiān)管體制，提高金融風(fēng)險(xiǎn)防控能力。值得注意的是，新模式、基礎(chǔ)性制度、管理機(jī)制等，都是新提法。

這意味著，當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)，控制風(fēng)險(xiǎn)蔓延，僅僅靠融資支持、需求端紓困等等可能無(wú)法解決問(wèn)題，必須要轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效機(jī)制，也就是從源頭上的模式、制度和機(jī)制入手（而不是就問(wèn)題解決問(wèn)題）。而這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制、新模式的著眼點(diǎn)，就是報(bào)告提出的適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化。也就是，房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)發(fā)展的基本面改變了。

推動(dòng)“人、房、地、錢(qián)”要素配置和良性循環(huán)

首先，在新增人口放緩的形勢(shì)下，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)，就是已經(jīng)進(jìn)入城市的人口對(duì)于“市民化”的訴求，主要就是對(duì)城市公共服務(wù)均等化的訴求，一個(gè)突出表現(xiàn)是3億-4億的新市民、年輕人、工薪階層、人才群體等對(duì)于低成本、配套好、區(qū)位好的租賃住房、產(chǎn)權(quán)住房的需求?，F(xiàn)在以商品房為主的供應(yīng)模式難以解決這種訴求，也是住房供求錯(cuò)配、市場(chǎng)下行的根源。

因此，必須要從供給側(cè)入手，加大保障性住房建設(shè)和供給?；久娴牧硪粋€(gè)變化就是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，即存量住房規(guī)模足夠大，微觀群體對(duì)商品房市場(chǎng)的預(yù)期轉(zhuǎn)弱，購(gòu)買(mǎi)能力和積極性有所下降。這種情況下，解決結(jié)構(gòu)性的住房需求、避免產(chǎn)生新的庫(kù)存，還能做到供需匹配，特別是要搭建新的住房供給制度，必須要完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

也就是“人房地錢(qián)”要素配置和良性循環(huán)。人的因素就是需求摸排、以需定建，摸清楚需求在哪里？需要什么類(lèi)型的房源；房的因素就根據(jù)需求摸查，明確住房發(fā)展規(guī)劃、年度計(jì)劃對(duì)各類(lèi)住房供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和區(qū)位的安排，保障性住房供應(yīng)套數(shù)和輪候，建立“配租+配售”的保障體系、“保障+市場(chǎng)”的平衡體系；地的因素就是以人和房的摸排決定供多少土地、供在什么區(qū)位，要考慮低成本、職住平衡、配套完善等，最終形成項(xiàng)目清單并決定融資規(guī)模。

對(duì)于商品房項(xiàng)目融資，要依據(jù)項(xiàng)目“白名單”形成的“推送（住建部門(mén)）-反饋（金融部門(mén)）閉環(huán)機(jī)制”、貸款“投放-使用-償還”管理機(jī)制，在項(xiàng)目合規(guī)化的前提下，資金安全投放、封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，保障各方權(quán)益；對(duì)于保障性住房項(xiàng)目融資，要建立自下而上的項(xiàng)目申報(bào)，符合保障性住房認(rèn)定的項(xiàng)目形成“清單庫(kù)”，以清單的形式自上而下落實(shí)優(yōu)惠政策和資金來(lái)源。

最終，形成“以人定房”“以房定地”“以地定錢(qián)”的“人房地錢(qián)”要素配置和良性循環(huán)，包含住房發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃、土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)、預(yù)售和現(xiàn)售、保障性住房配租和配售、融資和資金監(jiān)管、項(xiàng)目交付和物業(yè)管理等基礎(chǔ)性制度。當(dāng)下，必須要告別過(guò)去單維度的規(guī)模擴(kuò)展導(dǎo)向下的要素簡(jiǎn)單循環(huán)，轉(zhuǎn)向需求導(dǎo)向、合規(guī)導(dǎo)向、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革導(dǎo)向下的要素良性循環(huán)。

因此，這個(gè)循環(huán)鏈條上的每一項(xiàng)制度都要完善，以適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化、住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)。打造房地產(chǎn)新模式、長(zhǎng)效機(jī)制，必須要貫徹“先立后破”“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)。出于穩(wěn)定上下游、穩(wěn)定就業(yè)和消費(fèi)、穩(wěn)定地方財(cái)政等多方考慮，還要在防風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)促進(jìn)行業(yè)和市場(chǎng)穩(wěn)定和發(fā)展，傳統(tǒng)的商品房開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售模式，要盡量避免快速下行。

穩(wěn)樓市是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)之一

2022年-2023年，行業(yè)和市場(chǎng)體量出現(xiàn)下行，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨的壓力一定程度上與商品房體量較快下行有關(guān)。因此，穩(wěn)定商品房市場(chǎng)依舊是2024年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)之一。此次報(bào)告也提出，滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。值得注意的是，“多樣化改善性住房需求”是一個(gè)新提法，主要是針對(duì)當(dāng)前需求結(jié)構(gòu)的新特征。

房地產(chǎn)供求關(guān)系重大變化，居民排浪式涌入商品房市場(chǎng)買(mǎi)房的時(shí)代過(guò)去了，住房需求轉(zhuǎn)向多樣化、個(gè)性化、分層次等。多樣化的改善型住房需求，既有租房的改善，也有買(mǎi)房的改善。租房的改善，比如新市民、年輕人對(duì)于配套完善、職住平衡性強(qiáng)、租金多層次的市場(chǎng)長(zhǎng)租房、保障性租賃住房的需求。細(xì)分的話(huà)，建筑工人、人才群體等不同人群對(duì)于“租好房”的需求不同。

買(mǎi)房的改善需求也一樣，既有以小換大、以舊換新，也有二套房和多套房改善，也有適老化的改善，比如北京上海推的將中心區(qū)老破小委托給長(zhǎng)租，購(gòu)買(mǎi)外圍租住全齡友好型住宅，還有因工作調(diào)動(dòng)帶來(lái)的跨區(qū)域人口流動(dòng)帶來(lái)的租買(mǎi)改善等等。滿(mǎn)足多樣性的住房改善需求，既是適應(yīng)需求端的變化，也倒逼供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革來(lái)迎合順應(yīng)需求，才能讓整個(gè)市場(chǎng)全鏈條循環(huán)起來(lái)。

最后，報(bào)告未提“房住不炒”，一方面基于市場(chǎng)預(yù)期較悲觀的考慮，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”會(huì)挫傷市場(chǎng)預(yù)期；另一方面，當(dāng)前各地銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，投資性購(gòu)房需求已退潮。但值得注意的是，不提并不意味著就可以炒房了，“房住不炒”寫(xiě)入重要文件，是構(gòu)建新模式的頂層設(shè)計(jì)。

從政府工作報(bào)告對(duì)商品房基礎(chǔ)性制度、新模式、長(zhǎng)效機(jī)制的表述來(lái)看，落實(shí)“房住不炒”，不在于打壓行業(yè)和市場(chǎng)的“破”，而在于搭建新模式、新制度的“立”，即商品住房和保障性住房“人房地錢(qián)”聯(lián)動(dòng)。“立”起來(lái)了，廣大新市民、無(wú)房戶(hù)、人才群體、外來(lái)人口等通過(guò)新模式解決了體面的、公共服務(wù)均等化的、低成本的居住，本身就是“房住不炒”最大的注解。