越秀服務(wù)上市以來一直錨定的目標(biāo)，要被推遲完成了。

2021年上市之初，越秀服務(wù)曾提出未來兩到三年內(nèi)要實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模達(dá)到1億平方米的目標(biāo)；但今年這一計劃則發(fā)生了變化。

越秀服務(wù)管理層在2024年年中業(yè)績發(fā)布會上表示，由于收并購出現(xiàn)缺口導(dǎo)致1億平方米的目標(biāo)無法在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)，但這一目標(biāo)將是堅定不移的，因為物管市場仍然相對分散，未來也會逐步走向高質(zhì)量發(fā)展的道路，行業(yè)整體也存在一定的整合空間，集中度也會持續(xù)上升。

作為房地產(chǎn)的上下游行業(yè)，物業(yè)服務(wù)雖然受到市場波動的影響較小，但今年也出現(xiàn)了一些意料之外的狀況。例如，重慶近期多個住宅小區(qū)要求下調(diào)物業(yè)費(fèi)，這種相對偶發(fā)的事件也可能對物業(yè)企業(yè)帶來一定的影響，同時考驗他們的應(yīng)對能力。

越秀服務(wù)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁張成皓在業(yè)績會上對此分析稱，目前越秀服務(wù)旗下大部分項目分布在大灣區(qū)、中西部及華東區(qū)域的一二線城市，平均物管費(fèi)大約2.8元/平方米·月，整體收費(fèi)處在一個相對合理的區(qū)間，上半年也沒有出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)下調(diào)情況。

張成皓表示，“未來隨著一些項目成立業(yè)委會，可能會出現(xiàn)議價的情況，也可能會對物業(yè)公司利潤產(chǎn)生一定影響。我們會根據(jù)項目管理的實(shí)際情況，圍繞客戶需求，前置溝通，向客戶提供質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的服務(wù)?！?/p>

調(diào)整結(jié)構(gòu)

今年上半年，越秀服務(wù)業(yè)績保持穩(wěn)健增長，但毛利率受到市場影響也有一定回落。根據(jù)財報，報告期內(nèi)，越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入19.6億元，同比增長29.7%；股東應(yīng)占盈利為2.78億元，同比增長12.1%；毛利率為25.9%，同比下滑2.2個百分點(diǎn)。

越秀服務(wù)毛利率近年來呈現(xiàn)平滑的下滑趨勢。

越秀服務(wù)管理層回應(yīng)稱，26%左右的毛利率是相對可以接受的水平，因為這也是行業(yè)的普遍回調(diào)?！半S著房地產(chǎn)行業(yè)的變化，加之剛性成本上漲的影響毛利率發(fā)生了一些調(diào)整，但在合理的范疇內(nèi)。未來我們計劃通過結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化，盡量維持毛利率的平穩(wěn)；同時也通過智能化機(jī)械化的手段減少對人的依賴，以應(yīng)對人工成本的上漲。”

毛利率表現(xiàn)平淡，越秀服務(wù)的管理面積增長速度也在放緩。截至今年6月30日，越秀服務(wù)合約面積是8881萬平方米，較2023年底增長6.4%；在管面積6667萬平方米，較2023年底增長2.2%。總合約面積和總在管面積均有上漲，但是增長幅度不一致，這是越秀服務(wù)主動作為的結(jié)果。

今年上半年，越秀服務(wù)主動退出了一些低效的項目。越秀服務(wù)管理層表示，以前投資的部分項目因為合同到期或者本身項目素質(zhì)達(dá)不到運(yùn)營或者毛利率的要求，越秀服務(wù)選擇了主動的調(diào)倉。“在當(dāng)前的市場環(huán)境下，越秀服務(wù)還是質(zhì)量優(yōu)先?！?/p>

這也在客觀上導(dǎo)致越秀服務(wù)失約了達(dá)成三年管理面積的目標(biāo)，因為越秀服務(wù)的管理面積主要來源于三種輸送方式：一是來自母公司的關(guān)聯(lián)交付，當(dāng)初的計劃是每年500萬平方米左右；二是市場投拓，通過競標(biāo)方式增加規(guī)模；三是收并購。

越秀服務(wù)管理層表示，關(guān)聯(lián)交付每年都在按部就班地拓展，近兩年越秀集團(tuán)和廣州地鐵每年大約有1000萬平方米的交付規(guī)模；但收并購卻產(chǎn)生了一定的缺口，對于這方面，越秀服務(wù)一直是密切跟進(jìn)，對風(fēng)險全面評估，但實(shí)際上會采取慎重的態(tài)度來保證高質(zhì)量的收購。

對于收并購的原則，越秀服務(wù)管理層稱會重點(diǎn)關(guān)注能夠與公司產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)較高、經(jīng)營質(zhì)量和可持續(xù)性高、能夠提升區(qū)域密度、估值相對合理的標(biāo)的公司?！霸叫惴?wù)不會盲目擴(kuò)張規(guī)模，還是要做負(fù)責(zé)任的收并購。”

行業(yè)變化

前不久，重慶多個小區(qū)要求下調(diào)物業(yè)費(fèi)的事件引發(fā)了市場的高度關(guān)注。這起事件的起因是，2023年12月，重慶市人民政府辦公廳發(fā)布《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》；今年2月，重慶市發(fā)展和改革委員會也發(fā)布了《重慶市政府定價的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)目錄清單（2024年版）》。

上述文件明確了住宅前期物業(yè)收費(fèi)統(tǒng)一實(shí)行政府指導(dǎo)價，且把物業(yè)服務(wù)分為四個等級收費(fèi)。以中心城區(qū)的有電梯住宅為例，其四級收費(fèi)最高，約為1.9元/平方米。

許多小區(qū)業(yè)主據(jù)此要求下調(diào)物業(yè)費(fèi)。這雖然是偶發(fā)事件，但是可能對整個行業(yè)產(chǎn)生較大的影響。在業(yè)績會上，越秀服務(wù)也不可避免談及于此。

張成皓表示，全國大部分城市都有物管費(fèi)指導(dǎo)價的標(biāo)準(zhǔn)，但是一些定位和服務(wù)品質(zhì)相對較高的項目也允許通過備案的方式實(shí)現(xiàn)指導(dǎo)價的突破。同時，定價或者價格調(diào)整環(huán)節(jié)主要產(chǎn)生在前期的物業(yè)服務(wù)階段，或者小區(qū)成立業(yè)委會之后再重新選聘或續(xù)聘物業(yè)公司的時候。

張成皓續(xù)稱，目前來看，越秀服務(wù)的項目多數(shù)分布于大灣區(qū)、中西部和華東的一二線城市，平均物業(yè)管理費(fèi)大約2.8元/平方米，處在相對合理的區(qū)間。

根據(jù)越秀服務(wù)的財報，今年上半年，越秀服務(wù)旗下住宅、TOD、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園、城市服務(wù)及公建四個業(yè)態(tài)分別占在管面積的62%、11%、17%、10%。從區(qū)域分布上看，67%的在管面積分布于大灣區(qū)及華東地區(qū)，而近九成在管面積位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市。

張成皓指出，未來可能也會出現(xiàn)和業(yè)委會有一些議價的情況，這也可能對物業(yè)公司的利潤產(chǎn)生影響，越秀服務(wù)會根據(jù)項目管理的實(shí)際情況，圍繞客戶的需求前置溝通，為客戶提供質(zhì)價相符優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的服務(wù)。

對于未來的發(fā)展，越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會主席朱輝松指出，物業(yè)管理行業(yè)在經(jīng)歷了由資源驅(qū)動、資本驅(qū)動后逐漸回歸服務(wù)本源。面對行業(yè)規(guī)模增速放緩、行業(yè)競爭不斷加劇的新形勢和新挑戰(zhàn)，公司堅持用心服務(wù)、提品質(zhì)、精益管理、創(chuàng)效益的年度主題，強(qiáng)調(diào)做有溫度的物業(yè)服務(wù)、有質(zhì)量的規(guī)模外拓、有效益的增值服務(wù)。