隨著樓市“517新政”效應(yīng)的減弱，樓市交易在前期走高后，近期出現(xiàn)一定降溫。

中指研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年8月，22個(gè)城市樓市整體成交面積環(huán)比下降2.9%，同比下降11.95%。

今年5月，提振樓市的“517新政”重磅出臺(tái)，隨后各城市紛紛推出落地政策，其效應(yīng)也在隨后顯現(xiàn)。6月，在開(kāi)發(fā)商沖擊半年業(yè)績(jī)的努力下，市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá)到年內(nèi)最高。到7月，一些房企的推盤(pán)力度有所減弱，樓市成交規(guī)模也出現(xiàn)下降。8月，市場(chǎng)交易繼續(xù)降溫。

新政效應(yīng)減弱，需求釋放不足，被認(rèn)為是8月市場(chǎng)降溫的主因。但值得注意的是，8月本身也是市場(chǎng)淡季，加之部分開(kāi)發(fā)商為“金九銀十”蓄力，減少了推盤(pán)力度，使得樓市出現(xiàn)短暫的供需雙降。

不過(guò)，部分城市正在走出獨(dú)立行情。近幾個(gè)月，北京、上海等城市的二手房交易保持在高位，顯示出這些區(qū)域市場(chǎng)的韌性較強(qiáng)。

如今，“金九銀十”已至，但自“517新政”后，樓市政策重新恢復(fù)到“小步快跑”的節(jié)奏。這種節(jié)奏能否帶動(dòng)傳統(tǒng)旺季的熱度，成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

北京、上海走出獨(dú)立行情

雖然8月樓市整體降溫，但不同能級(jí)的城市，市場(chǎng)表現(xiàn)并不一致。按照中指研究院的統(tǒng)計(jì)，一線(xiàn)城市樓市成交面積同比上漲5.05%，二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市則分別下跌19.73%和13.77%。

在本輪樓市調(diào)整中，一線(xiàn)城市表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，其中北京、上海的反彈勢(shì)頭尤其明顯。

今年6月和7月，上海二手房成交量分別達(dá)到2.6萬(wàn)套和2.1萬(wàn)套，8月雖降至1.8萬(wàn)套，但仍高于上年同期。

北京于6月末出臺(tái)了“517新政”的落地政策，7月的二手房成交量便超過(guò)1.5萬(wàn)套。8月，北京的二手房成交量仍然達(dá)到1.4萬(wàn)套。

算上新房成交量，近期這兩個(gè)城市的總體交易規(guī)模保持穩(wěn)定。考慮到8月是傳統(tǒng)淡季，兩個(gè)城市的交易規(guī)模維持在不錯(cuò)的水準(zhǔn)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，一線(xiàn)城市中，北京、上海正在走出獨(dú)立行情。他認(rèn)為，這兩個(gè)城市的市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，且二手房對(duì)一手房的擠壓強(qiáng)度不大，客群重疊度相對(duì)較小。

事實(shí)上，影響新房和二手房交易的因素并不完全相同。

北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在上半年沖擊銷(xiāo)售目標(biāo)后，一些新房項(xiàng)目開(kāi)始收回價(jià)格折扣，并推出中高端產(chǎn)品，從而追求利潤(rùn)。這也在一定程度上影響了交易量。

另一方面，為備戰(zhàn)傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，房企在8月的推盤(pán)規(guī)模普遍有所減少。中指研究院指出，今年1~8月，重點(diǎn)城市商品住宅批準(zhǔn)上市面積同比下降34%。其中，8月供應(yīng)量同比下降40%。

相比之下，二手房供應(yīng)一直較為充足，價(jià)格成為影響交易的主要因素。多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)指出，二手房市場(chǎng)仍在延續(xù)“以?xún)r(jià)換量”的趨勢(shì)，但議價(jià)空間正在減小，業(yè)主對(duì)價(jià)格更為堅(jiān)持。因此，近幾個(gè)月的二手房交易規(guī)模有所下降。

“原來(lái)二手房的議價(jià)空間在10%以上，現(xiàn)在降到5%～10%的區(qū)間?！币晃徊痪呙治鰩熛?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

中指研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年8月，百城新建住宅平均價(jià)格為16461元/平方米，環(huán)比上漲0.11%，原因是部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市，帶動(dòng)價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。同月，百城二手住宅平均價(jià)格為14549元/平方米，環(huán)比下跌0.71%，連續(xù)28個(gè)月下跌，但跌幅較7月有所收窄。

“金九銀十”成色待估

市場(chǎng)降溫也直接影響到房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。中指研究院指出，今年1~8月，TOP100房企銷(xiāo)售總額為2.7萬(wàn)億元，同比下降38.5%。8月單月，TOP100房企銷(xiāo)售額同比下降22.1%，環(huán)比下降2.43%。

近期，上市房企紛紛發(fā)布中報(bào)，營(yíng)收、利潤(rùn)雙雙下降成為行業(yè)共性。不少企業(yè)高管在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，要改善這種局面，最終仍需寄望于市場(chǎng)的持續(xù)升溫。

近期，隨著傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季“金九銀十”的到來(lái)，不少房企正在躍躍欲試。

前述上市房企負(fù)責(zé)人表示，為備戰(zhàn)“金九銀十”，公司已提前對(duì)推盤(pán)項(xiàng)目、價(jià)格折扣措施作了安排，并給區(qū)域公司設(shè)定了銷(xiāo)售目標(biāo)。

但他同時(shí)指出，“517新政”效應(yīng)減弱，一些項(xiàng)目的蓄客情況并不理想，既有的營(yíng)銷(xiāo)措施能否達(dá)到效果，自己“心里沒(méi)底”。

今年8月，各地出臺(tái)樓市政策超50條。其中成都、長(zhǎng)沙等地優(yōu)化限貸政策，并因區(qū)施策；深圳、長(zhǎng)沙發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告。中指研究院指出，截至8月底，已有約30城發(fā)布國(guó)企收儲(chǔ)公告。

自“517新政”后，樓市政策重新恢復(fù)到“小步快跑”的節(jié)奏，其能否帶動(dòng)“金九銀十”的熱度，是業(yè)界關(guān)注的重點(diǎn)。

分析人士指出，9月和10月，各地有望加快樓市政策的出臺(tái)節(jié)奏，從而進(jìn)一步激活市場(chǎng)。其中，一線(xiàn)城市限購(gòu)政策存在優(yōu)化空間，部分三四線(xiàn)城市也可能推出較大力度的措施，帶動(dòng)國(guó)慶長(zhǎng)假期間的返鄉(xiāng)置業(yè)。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，進(jìn)入“金九銀十”，短期內(nèi)核心城市新房市場(chǎng)活躍度或?qū)⑿》厣?。但近兩年土地交易明顯降溫，供應(yīng)縮量有可能制約房企的供貨能力，進(jìn)而拖累銷(xiāo)售恢復(fù)。同時(shí)，居民收入預(yù)期等長(zhǎng)期因素尚未有明顯改善，新房市場(chǎng)整體仍承壓。

相比之下，在“以?xún)r(jià)換量”的背景下，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)有望保持一定的活躍度。