前些年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)奉行高周轉(zhuǎn)，本土房企憑借高杠桿高負(fù)債實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，一時(shí)間風(fēng)光無(wú)兩。與之形成鮮明對(duì)比的是，外資房企因經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的起伏普遍冷靜也遵從嚴(yán)格的投資紀(jì)律，因商業(yè)模式的差異，外資房企在曾經(jīng)市場(chǎng)的高歌猛進(jìn)中顯得保守，尋找不到施展的舞臺(tái)。

隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，房企的經(jīng)營(yíng)方式隨之改變，龍頭房企迎合趨勢(shì)切入不動(dòng)產(chǎn)資管賽道。REITs的興起，又讓房企嗅到了不動(dòng)產(chǎn)投資的更多可能。

在這方面，外資房企是先行者。REITs在國(guó)外是成熟的市場(chǎng)，外資房企也已跑通投融管退的全鏈條。對(duì)剛剛起步的中國(guó)內(nèi)地房企而言，外資房企有諸多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。

不僅如此，中國(guó)的存量市場(chǎng)蘊(yùn)含著許多機(jī)會(huì)，外資房企是重要的參與者。這些積極的因素，讓外資房企的角色不能夠再被忽略。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)話(huà)凱德地產(chǎn)（中國(guó)）首席執(zhí)行官李紹強(qiáng)，正是基于外資房企不斷加碼中國(guó)投資的背景。

來(lái)自新加坡的凱德集團(tuán)，自1994年以來(lái)已經(jīng)在中國(guó)深耕了30年。它在中國(guó)的業(yè)務(wù)主要是不動(dòng)產(chǎn)投資管理和開(kāi)發(fā)建設(shè)，業(yè)務(wù)遍及40多個(gè)城市。

作為外資投資中國(guó)的代表，凱德認(rèn)為中國(guó)是不可忽視的市場(chǎng)。李紹強(qiáng)表示，經(jīng)過(guò)模式重塑和市場(chǎng)供需的重新平衡，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)回歸到一個(gè)合理、健康的發(fā)展軌道。未來(lái)只有抓住客戶(hù)才能抓住市場(chǎng)，擁有良好信譽(yù)、產(chǎn)品能力和交付能力的企業(yè)，將在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

廣闊的市場(chǎng)

《21世紀(jì)》：過(guò)去幾年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪巨大的調(diào)整。在你看來(lái)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)會(huì)發(fā)生什么樣的變化？凱德對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有足夠的信心？

李紹強(qiáng)：凱德在中國(guó)深耕了30年，我們長(zhǎng)期看好中國(guó)市場(chǎng)，對(duì)未來(lái)也是有信心的。中國(guó)現(xiàn)在是全世界第二大經(jīng)濟(jì)體，GDP近18萬(wàn)億美元。中國(guó)是一個(gè)不可忽視的市場(chǎng)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前面臨一些調(diào)整，有幾個(gè)方面的挑戰(zhàn)，比如債務(wù)問(wèn)題、人口紅利消失以及老齡化問(wèn)題等。但是我們相信，中國(guó)在經(jīng)濟(jì)調(diào)控方面可動(dòng)用的工具非常多，有足夠的能力應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)。

從現(xiàn)在看未來(lái)，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)也非常有前景，已經(jīng)出現(xiàn)了很多快速增長(zhǎng)的新興產(chǎn)業(yè)，比如光伏、新能源汽車(chē)等，這意味著中國(guó)在科技創(chuàng)新方面有很大進(jìn)步，而這其中民企是重要力量，這都是給予未來(lái)的信心。中國(guó)有人才、有資金、有先進(jìn)制造能力，市場(chǎng)也足夠大，這都是中國(guó)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。

具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)，從住宅市場(chǎng)來(lái)看，1998年房改之后，住宅市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了20多年的快速增長(zhǎng)。現(xiàn)在經(jīng)過(guò)行業(yè)的深度調(diào)整，大開(kāi)發(fā)時(shí)代的普漲結(jié)束。以前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)多數(shù)開(kāi)發(fā)商走的都是快速?gòu)?fù)制、快速占領(lǐng)市場(chǎng)的模式，但是現(xiàn)在進(jìn)入存量市場(chǎng)，許多客戶(hù)的需求是改善。

日后的住宅市場(chǎng)，必須是對(duì)你的客戶(hù)有更深理解，洞察客戶(hù)的需求，在此基礎(chǔ)上針對(duì)性地設(shè)計(jì)產(chǎn)品。只有做到以客戶(hù)為中心，給到他們所需要的價(jià)值才可以勝出。

住宅市場(chǎng)的需求還會(huì)存在，不同城市的市場(chǎng)表現(xiàn)也有分化。從長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)過(guò)行業(yè)模式重塑和市場(chǎng)供需的重新平衡，行業(yè)會(huì)回歸到合理、健康的發(fā)展軌道。我們也非常樂(lè)于看到中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)步入高質(zhì)量發(fā)展階段。

由于市場(chǎng)供需關(guān)系變化，從賣(mài)方市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)后，客戶(hù)會(huì)越來(lái)越“挑剔”，房企也不能再用以前的模式，單純快速到每個(gè)城市去復(fù)制。未來(lái)只有抓住客戶(hù)才能抓住市場(chǎng)，擁有良好信譽(yù)、產(chǎn)品能力和交付能力的企業(yè)，將在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。

以客戶(hù)為重

《21世紀(jì)》：經(jīng)過(guò)調(diào)整后，凱德地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展策略是什么？是否有信心在存量市場(chǎng)獲取更大的機(jī)會(huì)？

李紹強(qiáng)：凱德跟國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商相比，有著自己的發(fā)展模式和邏輯，一直以來(lái)都堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，追求高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。在過(guò)去30年，我們也積累形成了自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：深入理解中國(guó)市場(chǎng)，把國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)與本地需求、本地經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合；多元化的投資組合，在多個(gè)資產(chǎn)領(lǐng)域具備強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)實(shí)力和全產(chǎn)業(yè)鏈能力。

從住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從賣(mài)方市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，只有抓住客戶(hù)才能抓住市場(chǎng)。我們正在大力推動(dòng)“以客戶(hù)為中心”戰(zhàn)略，也將這一核心思想融入到所有業(yè)務(wù)流程，要充分了解自己的客戶(hù)在哪里，他們需要什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)，讓投資決策、產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、客戶(hù)服務(wù)等所有環(huán)節(jié)，都基于“以客戶(hù)為中心”。

以前市場(chǎng)上通常的模式是做一個(gè)產(chǎn)品，然后進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的快速?gòu)?fù)制。這個(gè)方式只有在賣(mài)方市場(chǎng)的時(shí)候奏效，因?yàn)槟惚瓤蛻?hù)影響力大。這種模式本身沒(méi)有對(duì)或錯(cuò)，只是在不同市場(chǎng)階段的不同應(yīng)對(duì)方式。到了買(mǎi)方市場(chǎng)，客戶(hù)有更多選擇，我們要能夠給客戶(hù)有三個(gè)方面的價(jià)值：一是實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，二是降低成本，三是滿(mǎn)足情感訴求。

具體來(lái)說(shuō)，價(jià)值增值就是資產(chǎn)購(gòu)入后可以實(shí)現(xiàn)增值，盡管有時(shí)候這并非可控的，但我們能做的是在拿地策略上準(zhǔn)確研判。降低成本指的是，要非常清楚理解客戶(hù)的需求是什么，將成本更多地往這個(gè)方向投入，這也包括完善的周邊配套，因?yàn)槟軌蚪档涂蛻?hù)的生活成本。滿(mǎn)足情感訴求則是指，客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的滿(mǎn)意度、對(duì)企業(yè)品牌的信任度等方面。

在市場(chǎng)調(diào)整之下，我們也面臨挑戰(zhàn)。行業(yè)進(jìn)入一個(gè)比較長(zhǎng)的寒冬，此時(shí)一定需要開(kāi)源、節(jié)流，才能生存下來(lái)。不過(guò)，在艱難的市場(chǎng)環(huán)境下，凱德地產(chǎn)2023年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)是令人滿(mǎn)意的。

市場(chǎng)調(diào)整期是我們鍛煉新能力的好機(jī)會(huì)，能夠?yàn)榘盐战酉聛?lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)提前做好準(zhǔn)備。凱德地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)是我們的規(guī)模體量比較小，目前凱德地產(chǎn)在中國(guó)的總資產(chǎn)規(guī)模約500多億元，這也給了我們調(diào)整的機(jī)會(huì)和空間，讓我們可以加入新的思路和做法。等市場(chǎng)調(diào)整過(guò)后，我們非常有把握。

深耕核心都市圈

《21世紀(jì)》：在中國(guó)，未來(lái)凱德看好哪些區(qū)域的發(fā)展？會(huì)重點(diǎn)布局哪些城市？

李紹強(qiáng)：從宏觀(guān)來(lái)看，大灣區(qū)以及長(zhǎng)三角都是經(jīng)濟(jì)非常活躍的區(qū)域，兩個(gè)區(qū)域也各有特色。長(zhǎng)三角正在慢慢變成一個(gè)“大省”的概念，而大灣區(qū)則像是一座“大城市”，一體化的程度越來(lái)越高。

以地鐵線(xiàn)來(lái)說(shuō)，廣州、佛山未來(lái)規(guī)劃將有大約17條地鐵連接，這兩座城市已經(jīng)逐漸融入；廣州與東莞、深圳還有珠海，未來(lái)也有地鐵線(xiàn)聯(lián)通，這也意味著，大灣區(qū)的城市越來(lái)越靠近在一起，越來(lái)越融入。

凱德地產(chǎn)在這兩個(gè)區(qū)域有長(zhǎng)期的深耕和業(yè)務(wù)布局，尤其是廣州、深圳、上海、蘇州和杭州，我們看好其未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

舉例來(lái)說(shuō)，凱德在廣州的中新廣州知識(shí)城項(xiàng)目，是由凱德集團(tuán)與知識(shí)城集團(tuán)共同投資成立知識(shí)城合資公司，作為中新戰(zhàn)略合作踐行者和重要載體平臺(tái)，深度參與知識(shí)城南起步區(qū)和后續(xù)階段的開(kāi)發(fā)建設(shè)，推動(dòng)中新兩國(guó)在知識(shí)城的戰(zhàn)略合作與發(fā)展。

多年來(lái)，知識(shí)城合資公司充分發(fā)揮中新合作的橋梁作用，鏈接兩國(guó)政企資源，深入促進(jìn)雙方社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等領(lǐng)域的交流合作，并結(jié)合區(qū)域稟賦優(yōu)勢(shì)及發(fā)展規(guī)劃，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化城市開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)產(chǎn)城深度融合，助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。未來(lái)，凱德將不遺余力持續(xù)推動(dòng)中新雙方在知識(shí)城科技創(chuàng)新、智慧城市建設(shè)等領(lǐng)域合作進(jìn)一步深化。