21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎深圳報(bào)道

萬科消息面繼續(xù)發(fā)酵，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)終于還是行動(dòng)了。

3月11日，穆迪宣布撤銷萬科的Baa3發(fā)行人評(píng)級(jí)，授予Ba1的公司家族評(píng)級(jí)，“Ba1”是投機(jī)級(jí)的投資評(píng)級(jí)。穆迪還將萬科的高級(jí)無抵押債務(wù)評(píng)級(jí)下調(diào)至Ba2，還把萬科所有評(píng)級(jí)列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單。

這無疑是萬科又將迎接的一大考驗(yàn)。市場(chǎng)當(dāng)前對(duì)于萬科的信心比較脆弱，萬科能否有效應(yīng)對(duì)并平復(fù)事端，受到投資者的萬分關(guān)注。

積極的消息是，萬科即將到期的境外債償債鋪排已經(jīng)就位，暫不需要為此而擔(dān)憂，加之目前房企境外債市場(chǎng)幾近停滯，而萬科境外公開債也占比不高，穆迪的評(píng)級(jí)所帶來的負(fù)面影響仍有待觀察；但穆迪在報(bào)告中所提及的評(píng)級(jí)下調(diào)因素，卻不得不引起重視。

當(dāng)前多空消息交集，市場(chǎng)上關(guān)于萬科的利好不斷，萬科3月12日境內(nèi)的股票和債券表現(xiàn)也十分爭(zhēng)氣，紛紛錄得大漲。境內(nèi)投資者對(duì)萬科，仍有期待。

評(píng)級(jí)下調(diào)

萬科此番被穆迪下調(diào)評(píng)級(jí)，主要受幾方面因素影響。

穆迪在評(píng)級(jí)報(bào)告中表示，下調(diào)評(píng)級(jí)反映其預(yù)期萬科的信貸指標(biāo)、財(cái)務(wù)靈活性和流動(dòng)性緩沖，將于未來12至18個(gè)月內(nèi)減弱；列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單則反映出其對(duì)萬科恢復(fù)銷售、改善融資渠道能力的擔(dān)憂。萬科獲得長(zhǎng)期無擔(dān)保融資的渠道仍然有限，這反映在其二級(jí)債券價(jià)格的波動(dòng)表現(xiàn)上。

觸發(fā)穆迪下調(diào)萬科評(píng)級(jí)的外部動(dòng)因還有，萬科近期非標(biāo)債的傳聞不斷。

在市場(chǎng)發(fā)酵最多的是，萬科管理層赴北京與以保險(xiǎn)公司為主的貸款機(jī)構(gòu)就非標(biāo)債務(wù)延期事宜進(jìn)行商談，其中，涉及新華資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新華資產(chǎn)”）的100億元投資款。傳言還指，新華資產(chǎn)拒絕萬科的展期要求。

新華資產(chǎn)則回應(yīng)稱，近期，公司關(guān)注到有關(guān)我司與萬科企業(yè)的不實(shí)信息。萬科系中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，一直與我司保持正常的業(yè)務(wù)合作。作為一家專業(yè)的、負(fù)責(zé)任的資產(chǎn)管理公司，我司對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿信心，堅(jiān)決服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展大局，支持中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

這些消息，就是穆迪報(bào)告中所提及萬科二級(jí)債券波動(dòng)的關(guān)鍵擾動(dòng)因素。

值得慶幸的是，穆迪雖然對(duì)萬科的評(píng)級(jí)下調(diào)措辭嚴(yán)厲，但是市場(chǎng)卻相對(duì)平靜。一位不愿具名的房企分析師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，“幾家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)房股一直都很悲觀。不過我們現(xiàn)在也不會(huì)很關(guān)注這個(gè)指標(biāo)，因?yàn)檫@個(gè)指標(biāo)的參考意義不是那么強(qiáng)了，市場(chǎng)往往跑在前面?！?/p>

一位分析人士則指出，對(duì)境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)而言，中資企業(yè)評(píng)級(jí)調(diào)整已不再是影響其投放的主要參考項(xiàng)。境外融資方面，考慮到所有中資房企的境外融資近年已基本停擺，因此不會(huì)帶來太大的影響。

在此之前，穆迪多次提示中資房企的“風(fēng)險(xiǎn)”。去年9月，穆迪一口氣將中海宏洋、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、保利發(fā)展、深業(yè)集團(tuán)等六家房企的展望評(píng)級(jí)由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，此舉也并未在投資者中引發(fā)憂慮。

萬科大漲

許是今日有利好消息的對(duì)沖，萬科股票和債券沒有受到穆迪下調(diào)評(píng)級(jí)的影響。

今日午間，YY評(píng)級(jí)發(fā)布消息稱，有12家商業(yè)銀行正在籌集高達(dá)人民幣800億元(按當(dāng)天匯率計(jì)算為115億美元)的貸款，以幫助萬科償還到期債券。萬科目前正在為符合條件的銀團(tuán)貸款準(zhǔn)備擔(dān)保，根據(jù)萬科公共債券到期情況，銀團(tuán)貸款余額不超過500億元。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者問詢?nèi)f科方面，萬科方面未予置評(píng)。上述所涉及銀行機(jī)構(gòu)也暫未公開回應(yīng)。一位股份制銀行的人士則對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析認(rèn)為，“800億元的貸款全部為新增貸款可能性不大，判斷有部分是長(zhǎng)短債置換?！?/p>

盡管消息的真實(shí)性有待考證，但市場(chǎng)顯然反應(yīng)積極。3月12日午后，萬科A及多只債券大幅拉升，其中萬科A盤中一度漲近8%。截至收盤，萬科A報(bào)收10元/股，漲幅達(dá)5.71%；萬科企業(yè)報(bào)收6.3港元/股，漲幅達(dá)到10.33%。

短期情緒偏向樂觀，但也應(yīng)該冷靜地看待。

一位境外投資機(jī)構(gòu)的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“金融機(jī)構(gòu)的支持是能夠給市場(chǎng)一定的信心，但是對(duì)萬科來說，金融機(jī)構(gòu)的貸款就算全數(shù)落實(shí)，也只是‘短期幫助’。”

他提醒，萬科這兩個(gè)月的銷售大幅下跌，如若銷售情況無法恢復(fù)，即便金融機(jī)構(gòu)多方馳援，其壓力也不可忽視。中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年2月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額140億元，同比下跌54%；首兩個(gè)月銷售額335億元，同比下跌43%。

一位境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的人士則對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者測(cè)算認(rèn)為，“萬科問題的核心還是要看銷售能不能企穩(wěn)。如果萬科的銷售一直保持在150億元前后，這也只能勉強(qiáng)覆蓋了各種成本的支出。如果要度過償債難關(guān)，我們測(cè)算是至少銷售要恢復(fù)到250億元左右?！?/p>

萬科本身也在努力，它在積極變現(xiàn)資產(chǎn)。

今年2月，領(lǐng)展房產(chǎn)基金發(fā)布公告，其收購(gòu)上海七寶萬科廣場(chǎng)余下50%權(quán)益正式落實(shí)成交，代價(jià)為23.83億元。在變賣七寶廣場(chǎng)之前，萬科還將廣州天河萬科廣場(chǎng)出讓予廣百股份，還有一些零星的資產(chǎn)處置，例如悅榕莊管理權(quán)等。

市場(chǎng)也認(rèn)為，萬科的持有型資產(chǎn)還有融資空間，可以在必要的時(shí)候?yàn)槿f科提供一定的援助。

東方證券在近期的一份研報(bào)中就稱，萬科持有的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)融資空間較大，短期內(nèi)標(biāo)債風(fēng)險(xiǎn)較低。其指出，萬科擁有較大體量的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，可通過資產(chǎn)處置、發(fā)行REITs、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款緩解現(xiàn)金流緊張。萬科積極推進(jìn)以REITs為代表的不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期股權(quán)投資，為其經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開拓資產(chǎn)增值變現(xiàn)路徑。對(duì)于萬科等持有較大體量非房開資產(chǎn)的房企來說，該政策有利于優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、有效降低公開債違約風(fēng)險(xiǎn)。

東方證券還指，近期，我國(guó)多個(gè)城市加快了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的構(gòu)建步伐，以解決當(dāng)前房企面臨的債務(wù)壓力問題。全國(guó)多個(gè)已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，這有利于資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目及時(shí)獲得融資支持。

市場(chǎng)和政策的幫助越來越多，不過萬科自救還需靠自己。